原创北京京坤律师事务所12-15 07:14

摘要: 所谓农村违法建筑,是指未依法取得乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证,在农用地或者农村建设用地上进行建


  所谓农村违法建筑,是指未依法取得乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证,在农用地或者农村建设用地上进行建设,擅自动工兴建的各种建筑物。

  一、违法建筑表现形式及其性质

  1、在农用地上建造的建筑物 所谓“农用地”就是直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。在未办理农用地转为建设用地前,擅自在农用地上建造房屋的,明确为相关法律所禁止,属于违法建筑。相关的法律规定如下:《土地管理法》第三十六条第二款规定:“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”《森林法》第十八条第一款规定:“进行勘查、开采矿藏和各项建设工程,应当不占或者少占林地;必须占用或者征用林地的,经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后,依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续,并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。”《草原法》第三十八条规定:“进行矿藏开采和工程建设,应当不占或者少占草原;确需征用或者使用草原的,必须经省级以上人民政府草原行政主管部门审核同意后,依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续。”

  2、在农村建设用地上建造房屋 农村建设用地包括村民宅基地,乡镇企业用地和乡(镇)村公共设施及公益事业用地。(1)非本村村民或者非本村村办企业,需要使用农村土地的,应当先走国家征地手续,将土地性质变为国有土地,并取得国有土地使用权后,方可在该地块上建设,否则该建筑就属于违法建筑。(法律依据:《土地管理法》第四十三条)(2)本村村民或者本村村办企业,在不符合土地利用总体规划、未取得乡村建设规划许可证、建设工程规划许可证的情况下,在农村建设用地上建造的房屋属于违法建筑。

  二、农村违法建筑存在的原因

  由于经济发展需要,中小企业多、外来人口多、房屋租赁市场火爆。加上近年区域内征地拆迁多,部分村民受利益驱使,以至违章建筑屡禁不止,但也有不少现实问题。主要有:

  1、法律意识淡薄。大多数村民法律意识比较淡薄,对建房政策了解不够甚至一无所知。一些村民为解决家庭住房紧张等实际困难,认为在自己的承包田上建房不影响别人;也有人认为主体建筑已办理了相关审批手续,附属房就不需再办理审批手续,没有意识到未经审批建造附属房已违反了相关法律法规。大部分村民对于别人的违章搭建,采取“事不关己,高高挂起”的态度,不仅很少有人向有关部门举报,而且在有关部门查处非法搭建时,在一旁看热闹的多,支持执法的少,甚至有些人鼓动当事人对抗执法,加大了执法的难度。

  2、家庭住房无法满足需要。由于城市规划的控制,一些农民的宅基地多年没有得到落实,儿女年龄较小时还能将就,一旦到了儿女谈婚论嫁的时候,解决住房问题就提上了议事日程,于是在不能通过正规审批建房的情况下,就大兴土木,搞起违章建筑。

  3、受利益驱动影响。低投入、高回报导致跟风搭建。违章搭建往往比较简陋,违法成本低,回报可观,既可出租增加收入,又可以在拆迁时得到补偿。受利益驱动,往往产生跟风现象,你搭我也建。有的家庭住房宽敞,但看到别人违章搭建非但没有被查处,还有可观的出租收入,甚至在土地征用拆迁时还能得到一笔补偿,于是就自觉不自觉地加入了违章搭建的行列。

  4、增加收入贴补生活费用。一些村民没有相对稳定的工作,养老保险在农村还没有实现全覆盖,医疗保险报销比例相对较低,于是就违章搭建房屋用来出租,以增加收入贴补生活费用。

  三、违法建筑遇到拆迁会补偿吗?补偿标准是多少?

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:

  “市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理,对违反城乡规划进行建设的,依法予以处理。

  市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

  拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”

  1.从上述法条可以看出,拆迁人在拆除违章建筑时依法不给予补偿,并不意味着对拆除违章建筑使用的材料也不给予补偿。

  2.在拆迁补偿中,要注意区分违章建筑和建筑范围内的土地使用权。违章建筑按照有无土地适用权的标准基本上可以分为两类:一类是取得土地使用权的违章建筑,一类是未取得土地使用权的违章建筑。如果违章建筑具有合法的土地使用权,即使在拆迁时不就拆除违章建筑本身补偿违章建筑人,也必须考虑土地使用权对违章建筑人的财产利益。如果土地使用权是通过划拨方式得来的,拆迁人可以不补偿使用该土地的违章建筑人;但是如果土地使用权是通过出让方式得来,违法建筑人缴足了土地出让金但出让年限还未到期时,拆迁人应当就拆除违章建筑给违章建筑人造成的土地使用收益的损失予以适当补偿。

  3.在拆迁补偿中,要注意区分违章建筑和建筑内的财产。违章建筑内的财产可以独立于违章建筑存在,系违章建筑人的合法财产,依法应当受到保护。拆迁人在拆除违章建筑的过程中,不得侵犯违章建筑人的违章建筑内的合法财产权益,否则应当承担法律责任。

  4.在拆迁补偿中,要注意区分拆迁补偿款和拆迁补助费。虽然我国《城市拆迁管理条例》明确规定:拆除违章建筑不予补偿,但是这只能说明违章建筑人不能获得拆迁补偿款,拆迁人仍要依法向违章建筑人支付拆迁补助费。拆迁补助费包括搬迁补助费和临时安置补助费等其它费用。拆迁人不得因违章建筑拒绝向违章建筑人支付搬迁补助费和临时安置补助费等费拆迁补助费的请求。

  5.在拆迁补偿中,要注意转化的违章建筑的特殊情况。所谓转化的违章建筑,主要是指因为超过批准期限,由临时建筑转化成的违章建筑。转化的违章建筑和批准期限内的临时建筑的区分点就是批准期末,批准期初至批准期末为合法建筑,超过批准期末,仍未拆除的,为违章建筑。并非所有的转化的违章建筑,在拆除时,都不予补偿。如果存在以下两种情况:

  (一)不可抗力阻碍临时建筑在批准期限内拆除的;

  (二)临时建筑不被拆除是为了保护另外一个更大的利益,致使超过批准期限仍未拆除的。在这两种情况下,拆迁人拆除违章建筑时,应当按照国家或者地方的标准补偿违章建筑人。

  比如,违章建筑的承租人履行了一般情况下的注意义务,仍然对其承租的房屋系违章建筑不知情,拆迁人如果拆除该违章建筑,应当依法对该房屋承租人补偿安置。从法理的角度分析,任何人不应当由于第三人的原因丧失其合法权益。拆迁人不能由于违章建筑人的过错拒绝对对违章建筑使用人补偿安置。


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